Con crecimientos superiores al mil por ciento entre 2019 y 2024 en las principales ciudades del país, los inmuebles de uso turístico amenazan la hotelería formal y el desarrollo sostenible del sector. Así lo enfatizó Cotelco en la 4ª Convención de Alojamiento.
Cientos de empresarios hoteleros, directivos y representantes de toda la cadena de la industria hotelera se dieron cita en Villavicencio el 24 y 25 de abril para asistir a la 4ª Convención de Alojamiento y 73ª Asamblea de Afiliados de Cotelco. El evento se realizó en el hotel GHL Grand Villavicencio y contó con una agenda selecta enfocada principalmente en la adaptación de la tecnología en los distintos entornos de la hotelería.
Además de la ciberseguridad, la inteligencia artificial, nuevas metodologías de pago y la digitalización del sector hotelero, la tecnología tuvo una aplicación bastante concreta en el evento: demostrar, con datos reales, el desbordado crecimiento de las “viviendas turísticas” en las principales ciudades del país, con miras a dimensionar un fenómeno que ya afecta en varios niveles a las ciudades colombianas: problemas de convivencia, inseguridad, gentrificación, crecimiento insostenible del turismo y, sobre todo, deterioro de la economía formal.
¿Qué es lo que está sucediendo? Lo primero que hay que señalar es que el cambio de paradigma en el consumo de alojamiento generado por la incursión de las plataformas digitales no es una situación nueva ni exclusiva de Colombia. Sin embargo, la profundización de este fenómeno en ciudades como Bogotá, Cali, Medellín y Cartagena sí plantea escenarios de informalidad y competencia desleal que, según enfatizó José Andrés Duarte, presidente de Cotelco Nacional, “destruyen cualquier capacidad de generar economía formal”.
Haciendo uso de herramientas de IA, web Scraping y con base en datos proporcionados por la plataforma All The Rooms, Cotelco evidenció no solo crecimientos desmesurados de la categoría de viviendas turísticas que operan con Registro Nacional de Turismo (RNT), sino un subregistro de propiedades que operan con esta modalidad sin RNT. Se trata de dos caras de una misma moneda que afectan la viabilidad del sector del alojamiento: informalidad y competencia desleal.
“Nuestra conversación no es impedir. Nuestra conversación es regular, reglamentar y planificar muy bien ese crecimiento porque, de lo contrario, vamos a atentar contra las posibilidades de desarrollo sostenible y generación de empleo que el sector hotelero ha venido promoviendo”.
José Andrés Duarte, presidente de Cotelco.
Vamos a lo primero. Según All The Rooms —una compañía dedicada a recopilar y catalogar todas las habitaciones destinadas para alojamiento en el mundo— al cierre del 2024 había en Colombia 104.000 viviendas turísticas ofreciéndose en las plataformas de distribución Airbnb, Vrbo y Booking, mientras que el RNT señalaba que la misma tipología contaba con 67.000 prestadores. Se trata, por supuesto, de un enorme subregistro que, además, crece cada vez más, apunta el presidente de Cotelco.
“En la Ley 2068 de 2020 se logró que existieran más herramientas para obligar a las viviendas turísticas a que pusieran un RNT ¿Qué pasa? Ponen un RNT que a veces ni existe. No existe compromiso de las plataformas para verificar la veracidad de ese RNT”, señaló Duarte en su intervención. Ahora bien, no es un secreto que contar con un RNT vigente no es una garantía de formalidad, ni mucho menos de calidad o sostenibilidad.
“El Gobierno Nacional quiere reiterarles que tenemos desafíos y retos para el desarrollo del sector del alojamiento en el país, pero que estamos prestos y siempre listos para poder asumirlos de manera conjunta”
John Ramos, director de Calidad y Desarrollo Sostenible del Viceministerio de Turismo.
¿RNT o nada, lo mismo da?
Aunque desde los gremios del turismo se han formulado críticas a la ineficacia del Registro Nacional de Turismo —especialmente desde que su trámite pasó del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo a las Cámaras de Comercio— en ninguno de los casos la propuesta es desaparecerlo, por el contrario, se trata de fortalecerlo por distintas vías. Así lo han propuesto los gremios a lo largo de los últimos años y en todos los casos el llamado ha caído en oídos sordos por parte del Gobierno Nacional.
Desde Cotelco, en particular, la propuesta es avanzar en un RNT 2.0. Se trata, básicamente, de verificar unos mínimos que, en el caso concreto de las viviendas turísticas, garanticen una operación segura, responsable, sostenible ¿Cómo? Lo primero y lo más mínimo: que el solicitante del RNT cuente con la autorización de la propiedad horizontal para prestar servicios de alojamiento en la copropiedad.
Segundo y absolutamente central: garantizar que en las instalaciones de las viviendas no se cometan delitos de explotación sexual contra menores de edad. Y tercero, un poco más complicado por cuenta del desorden reinante en los municipios de Colombia, respetar los usos del suelo determinados en los Planes de Ordenamiento Territorial.
“En este momento no tenemos todavía una señal concreta. Lo primero que pedimos fue una depuración y no se ha depurado. A la fecha no ha ocurrido absolutamente nada”, apunta el presidente de Cotelco sobre la solicitud en cuestión. En cambio, el crecimiento de las viviendas turísticas se da a tasas realmente impresionantes en comparación con 2019: 1300 % en Bogotá; 1500% en Medellín; 4500 % en Cali, según los datos revelados por Cotelco con base en All The Rooms.
De una manera gráfica, apoyado por los datos, Duarte evidenció el tamaño colosal del nuevo actor que está reconfigurando el panorama de la oferta de alojamiento en Colombia, sin ningún tipo de planificación ni control, con cero barreras de acceso, enfatizó. Por ejemplo, mientras en Bogotá la categoría “Hotel” creció 6,25 % entre 2019 y 2024 —“con todos los permisos, procesos, cargas tributarias y costos operacionales”— la categoría “Vivienda turística” creció 1304 %.
En Medellín sucede algo similar (crecimiento del 41 % de los hoteles y de 1582 % de las viviendas turísticas) y ha sido el destino en dónde más visibilidad ha tenido la problemática. Sin embargo, Cali, con un crecimiento de la hotelería del 8,02 % y de 4500 % de la vivienda turística, parece ir irremediablemente por el mismo camino que la capital antioqueña y las preocupaciones no son menores, al menos para los hoteleros. “Compartimos esta información con la Alcaldía de Cali y la Secretaría de Turismo. Vemos un crecimiento preocupante”, apunta Duarte.
“No existe forma de que una actividad económica resista ese crecimiento”
Para los hoteleros, el crecimiento desmesurado de las viviendas turísticas con RNT está lejos de ser una buena noticia para el sector turismo. Se trata de la constatación de los efectos nocivos de una cancha de juego dispareja que ya le está pasando factura al sector formal. “Llevamos 21 meses en decrecimiento del PIB de alojamiento y servicios de comida y esas son las cifras del DANE, no de Cotelco”, apunta Duarte.
Los indicadores son, de hecho, bien conocidos. Mientras la economía nacional en 2024 (léase PIB) creció 1,7 %, el PIB de alojamiento y servicios de comida cayó -3,8 %; un dato duro que envía una señal clara de debilitamiento del sector. En cuanto a la ocupación, con excepción de la pasada Semana Santa, que fue bastante positiva, ha venido en descenso desde 2024 (-1,4 % según el DANE) y, junto a esta, los ingresos reales de los hoteles (-3,7 % frente a 2023 y -7% frente a 2022).
“Si tenemos bajos niveles de ocupación vamos a tener menos demanda de empleo y si tenemos un crecimiento de una informalidad, que es notorio y evidente, pues vamos a estar afectando unos indicadores sociales y construcción de un tejido social”, apunta Duarte. Agrega, además, que el mercado no tiene suficiente información sobre qué tipo de compromisos asume el prestador formal versus el informal en términos de carga operacional, cargas tributarias y compromisos de calidad y sostenibilidad.
“Hay viviendas turísticas que celebramos que existan; las representamos en la asociación, hacen parte de alojamiento rural (…) El problema está, realmente, en las tipologías que pueden llegar a asimilarse, como los apartahoteles; una categoría legalizada, que contribuye, que da servicios, que tiene aéreas, que genera empleo. Y al lado aparece un edificio completo, que pidió permiso para una construcción residencial y al día siguiente de haber abierto está inscrito en una plataforma de distribución digital”, ejemplifica.
En ese sentido, para el presidente de Cotelco el asunto debe tener, además, un matiz semántico. “Estos establecimientos de alojamiento turístico no deben llamarse ‘viviendas turísticas’ sino inmuebles de uso turístico y en eso vamos a trabajar muy fuertemente desde la Asociación. No son viviendas porque ahí no vive nadie. En la gran mayoría de los casos encontramos apartamentos completos que se han comprado para un usufructo ¡Y bienvenido! Pero cumpliendo con la norma, con el uso del suelo, con los impuestos, con las cargas”, apunta el presidente de Cotelco.
¿Qué se espera de las autoridades municipales y distritales?
Si del administrador del RNT, que es el Gobierno Nacional, ya no parece esperarse mucho ante la manifiesta falta de voluntad política para actualizarlo, por los lados de las autoridades municipales y distritales se espera un poco más, pero tampoco ha resultado suficiente. La ley demanda de ellos facultades de inspección, vigilancia y control que se ejercen, en algunas ocasiones, para una temporada especifica o para los reflectores de las cámaras de las oficinas de prensa y, en la mayoría de los casos, no se ejercen.
Duarte destaca el inicio de año 2024 del alcalde de Medellín, Federico Gutiérrez: “Inició bastante bien, haciendo inspección, vigilancia y control, cerrando establecimientos que no cumplían con la norma, dándole confianza a la ciudadanía y un contexto de seguridad frente a un desarrollo del turismo que no significaba condiciones de tranquilidad para los habitantes de Medellín. Eso es fundamental, lo tienen que hacer todos los alcaldes y cada vez hemos visto más casos, el alcalde de Manizales, el alcalde de Cartagena”.
El segundo punto no es menos complejo y se refiere a las contribuciones tributarias. Desde lo nacional, aplicando herramientas tecnológicas, se pueden referenciar quiénes son los prestadores de alojamiento llamados a contribuir con el impuesto de renta o recaudo de IVA, mientras que en lo local ocurre lo mismo con el impuesto del ICA y el impuesto predial que, para Duarte, debería ser comercial. “Si se viste como pato, actúa como pato, cobra como pato, pues que contribuya como pato”, anota.
Con un crecimiento tan exponencial en las ciudades principales como el mencionado, las viviendas turísticas o inmuebles de uso turístico parece ser un sector llamado a contribuir a las arcas del Gobierno Nacional y de los municipios. Para Duarte, como también se ha señalado desde otras instancias gremiales en referencia a la evasión de impuestos, es ahí en donde podrían estar los recursos que se han buscado recaudar en dos reformas tributarias.
“No necesitan una reforma tributaria, sino más bien ir a cobrar los impuestos. Es que ya están identificados, geolocalizados, lo demostramos hoy con tecnología. Es mandar una carta y decirles ‘señores, si ustedes quieren ser oferentes del alojamiento turístico ¡bienvenidos! La contribución nacional es esta y la local es esta”, afirmó Duarte a los medios de comunicación al cierre de la 4ª Convención de Alojamiento en Villavicencio.
